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行業(yè)資訊
土地制度改革背景下的房地產(chǎn)行業(yè)投資前景
桂林
2013-11-14 14:20:14
土地改革是中國啟動(dòng)經(jīng)濟轉型、推動(dòng)新型城鎮化面臨的挑戰之一。大眾期望通過(guò)土地改革開(kāi)啟新一輪制度紅利，從而為中國經(jīng)濟、也為資本市場(chǎng)注入新的活力。
土地改革所涉及的影響面是比較廣泛的，如果僅僅從房地產(chǎn)行業(yè)的角度評估，潛在影響可能在于以下幾個(gè)層面：
第一，城市中存量集體建設用地入市將大大加快城市改造的進(jìn)展，城市改造類(lèi)型的公司將會(huì )受益。中國目前將近5萬(wàn)個(gè)城中村，城市中有2.6億人居住在農民宅基地或小產(chǎn)權房屋，面積約6-8億平方米。從珠三角案例看，該地區城市建設用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設用地中40%是經(jīng)營(yíng)性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看，集體建設用地流轉空間極為廣闊，可緩解城市土地指標的約束：從現有土地利用結構看，城鄉建設用地占全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農村建設用地，城市建設用地比重不到20%；理論上，將現有農村建設用地轉化為城市建設用地空間極大。
從中長(cháng)期來(lái)看，這種改革將增加行業(yè)長(cháng)期土地供應，使房?jì)r(jià)、地價(jià)增幅會(huì )同時(shí)放緩，政策行政調控壓力減弱、購房門(mén)檻降低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)長(cháng)期健康發(fā)展空間、提升估值水平。但同時(shí)也擔心負面情況的出現：在經(jīng)濟增長(cháng)中樞下移、住房有效購買(mǎi)力趨弱的背景下，如果土地供給放量，購買(mǎi)力難以跟進(jìn)，特別是限購令不取消的條件下，這可能會(huì )對市場(chǎng)形成負面的沖擊，有可能打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的正反饋效應。
第二，基于“三權分離”的農地流轉改革將會(huì )釋放更多的勞動(dòng)力，從而推動(dòng)人口城鎮化，并使個(gè)別三四線(xiàn)城市受益，從而填充這些城市的供給泡沫。基于
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